Airbnbと短期賃貸は、よく非常に単純な約束とともに語られる。適切な料金で数泊貸すだけで、通常の賃貸を大きく上回る収入になるというものだ。しかし、利用可能な数字はもっと複雑な実態を示している。ラ・ロシェルでは、税務、地籍、宿泊税のデータに基づく研究から、裕福な世帯が必ずしもより頻繁に貸し出しているわけではない一方、より高い料金を設定できていることが分かった。

Airbnbと短期賃貸で誰が利益を得ているのかを知るには、三つの問いを分ける必要がある。最も高く評価される住宅を誰が所有しているのか、総収入を誰が受け取るのか、そして経費を差し引いた後も利益を残せるのは誰か、という問いだ。ところが現在利用できる公的データでは、ラ・ロシェル、マヨルカ、フランスの大都市圏について同じ精度で答えることができない。それでも、見せかけの比較を作らない限り、有用な結論を導くことはできる。

ラ・ロシェル：恵まれた世帯はより多く貸すのではなく、より高く貸す

最も確かな事例はラ・ロシェルである。ある研究は、Airbnbに掲載された606軒の戸建て住宅と、貸し出されていない2万軒以上の戸建て住宅を比較した。2022年の宿泊税収、地籍情報、CASDの安全な環境で利用できる世帯の税務データを突き合わせている。

最も興味深い結果は、裕福な世帯が数の上で支配しているということではない。彼らがほかの世帯より頻繁にAirbnbを利用しているわけではない。主な優位性は、提供する物件の価値にある。彼らは1泊当たり最大50ユーロ高く設定できる。貸し出す世帯の住宅は平均111平方メートルで、貸し出さない世帯の99平方メートルを上回る。

貸し出す世帯の年間可処分所得は平均52,015ユーロで、貸し出さない世帯の47,129ユーロより高い。これらの数字は、所得差がAirbnb活動だけで生じたことを証明するものではない。しかし、より大きく高価な住宅を収益化できる所有者が、明らかな資産上の優位性を持って出発していることは示している。

したがって、本当の境界線は「小規模所有者」と「事業者」の間だけにあるのではない。魅力的で広く、立地の良い物件を持つ人と、1泊料金を引き上げる余地が少ない住宅を持つ人との間にも引かれている。

都市を誠実に比較する：本当に分かっていること

地域 確認された収入 判明している投資額 実際の収益性を計算できるか 導ける結論
ラ・ロシェル 裕福な世帯は1泊当たり最大50€高い。貸し出す世帯の平均可処分所得は52,015€、貸し出さない世帯は47,129€ 資料なし いいえ。購入価格、経費、貸し出した泊数が不明なため より大きな住宅と資産に恵まれた世帯ほど、1泊当たり多くの価値を得ている
マヨルカ 所有者の種類別に数値化された内訳はない 資料なし いいえ 地域の対立は観光と住宅の位置づけをめぐるもので、個人の収益率を測定したものではない
フランスの主要大都市圏 パリ、リヨン、マルセイユなどについて、ここで比較できるデータはない 資料なし いいえ 均質なデータがなければ信頼できる順位付けは不可能

この表は物足りなく感じられるかもしれないが、売上高、世帯所得、不動産投資の収益性を混同するという典型的な誤りを避けられる。ラ・ロシェルでは、貸し手の社会的・不動産的特徴の一部と、1泊料金の差が分かっている。一方、物件の取得費、稼働率、管理費、改修費、実際の税負担は分からない。したがって、収益率を提示するのは誤解を招く。

マヨルカ：強い抗議はあるが、勝者の収支は分からない

2026年7月26日、パルマでプラットフォームMenys Turisme, Més Vidaが主催したデモには、警察発表で約25,000人、主催者発表で70,000人が集まった。要求には、観光向け賃貸の制限、航空座席数の削減、観光への経済的依存からの脱却などが含まれていた。治安部隊との衝突や負傷者も報告された。

この動員は、社会全体の負担が強く意識されていることを示すが、収入の何割が小規模所有者、複数物件所有者、プラットフォームに渡るのかは示していない。マヨルカの事例が記録しているのは土地利用をめぐる危機であり、観光用アパートの収益率ではない。

ラ・ロシェルでは、短期賃貸の拡大を受けて市が大幅な規制を導入した。しかし、通常の賃貸市場から何戸が失われたのか、家賃にどのような影響があったのかを示す数字はない。地域への影響は見えるが、正確には数値化できない。

小規模所有者、複数物件所有者、プラットフォーム：価値を得るのは誰か

利用できる数字だけでは、1ユーロごとにこの三者へどう配分されているかを正確に示すことはできない。ラ・ロシェルから分かるのは、裕福な世帯が必ずしもより多く貸し出しているわけではないが、より大きな物件を持ち、より高い料金を設定できるということだけだ。プロの複数物件所有者の比重や、プラットフォームが保持する割合を測る材料はない。

1泊料金が高くても、利益が高いとは限らない。魅力的な総収入を示す物件でも、多額の経費を吸収することがある。逆に、すでに自宅を所有する臨時の貸し手は、追加で投入する資本が少なくて済む可能性があるが、清掃、維持管理、光熱費、空室期間、管理時間を負担しなければならない。

始める前に収益性を計算する方法

1. 現実的な総収入を計算する

実際に受け取れる平均料金を使い、貸し出せると見込む泊数を掛ける。特別な週末に観測された最高料金を基準にしてはいけない。少なくとも慎重なシナリオ、標準シナリオ、好調シナリオを作る。

年間総収入 = 1泊当たり平均料金 × 実際に貸し出した泊数。

2. 事業に関わるすべての経費を差し引く

  • 仲介業者が差し引く手数料。
  • 清掃、リネン、光熱費、少額の備品。
  • 保険、維持管理、修理、家具の更新。
  • 回収できない共益費と予約のない期間。
  • 管理に使う時間、またはコンシェルジュサービスの費用。
  • 自分の状況に適用される税金と社会負担。

家具付き賃貸の収入は、家具なし賃貸の不動産所得とは異なる特別な税区分に属する。そのため、計算はプラットフォームから振り込まれた金額だけで行うのではなく、自分に適用される申告制度を確認した上で行う必要がある。

3. 利益を実際に投入した資金と比べる

収益性は、投入した金額に対して投資がどれだけ利益を生み出すかを示す。購入価格、取得に伴う費用、工事、家具、開始に必要なその他の支出を合計する。

純収益率 = 経費控除後の年間利益 ÷ 投入資金 × 100。

4. 通常の賃貸と比較する

長期賃貸の年間家賃、空室期間、回収できない費用、維持管理、税金について、まったく同じ計算を行う。短期賃貸が有利なのは、管理時間と変動リスクを含めても、純利益が通常の賃貸を実際に上回る場合だけである。

5. 損益分岐点を見つける

損益分岐点とは、経費を賄うために必要な最低売上高である。観光向け賃貸では、利益が出始めるまでに何泊販売しなければならないかを考える。

最低泊数 = 賄うべき年間経費 ÷ 1泊当たり平均純利益。

この式は、全国一律の収益率をうたう宣伝よりも役に立つ。自分の料金、物件、経費、規制に基づく地域ごとの判断へと、計画を置き換えてくれる。

結論：条件に恵まれた人ほど稼ぎやすいが、自動的ではない

ラ・ロシェルで確認できる優位性は、より大きな住宅を持ち、より高い料金を設定できる世帯にある。マヨルカでは、抗議の規模が、観光向け賃貸は住宅と社会全体の選択にも関わる問題だと示している。フランスの主要大都市圏については、収入、投資、経費に関する比較可能なデータがなければ、信頼できる順位付けはできない。

したがって、正しい問いは「Airbnbはいくら稼げるか」ではなく、「すべての経費を差し引いた後、投入資本に対して、通常の賃貸と比べていくら残るか」である。慎重な前提でこの計算表を埋めるまでは、表示される収入は収益性ではない。潜在的な売上高にすぎない。