Airbnb와 단기 임대는 흔히 매우 단순한 약속과 함께 소개된다. 적절한 가격으로 며칠만 빌려줘도 일반 임대보다 훨씬 많은 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 하지만 이용 가능한 수치는 더 복잡한 이야기를 보여준다. 라로셸에서는 세금, 지적, 숙박세 자료를 바탕으로 한 연구를 통해 가장 부유한 가구가 반드시 더 자주 임대하는 것은 아니지만 더 높은 가격을 받을 수 있다는 사실이 드러났다.

Airbnb와 단기 임대로 누가 돈을 버는지 알려면 세 가지 질문을 구분해야 한다. 가장 높은 가치를 지닌 주택을 누가 소유하는가, 총수입을 누가 받는가, 그리고 비용을 제외한 뒤에도 이익을 남기는 사람은 누구인가? 그러나 현재 공개된 자료만으로는 라로셸, 마요르카, 프랑스의 주요 대도시권을 같은 수준의 정확도로 답할 수 없다. 그렇다고 유용한 결론을 낼 수 없는 것은 아니다. 단, 근거 없는 비교를 만들어내지 않아야 한다.

라로셸: 더 부유한 가구는 더 자주가 아니라 더 비싸게 임대한다

가장 탄탄한 사례는 라로셸이다. 한 연구는 Airbnb에 등록된 주택 606채와 임대하지 않은 주택 2만 채 이상을 비교했다. 2022년 숙박세 수입, 지적 자료, CASD 보안 환경에서 이용할 수 있는 가구 세금 자료를 교차 분석했다.

가장 흥미로운 결과는 부유한 가구가 수적으로 우세하다는 점이 아니다. 이들은 다른 가구보다 Airbnb를 더 자주 이용하지 않는다. 이들의 장점은 주로 제공하는 부동산의 가치에서 나온다. 1박당 최대 50유로를 더 받을 수 있다. 임대하는 가구의 주택은 평균 111㎡로, 임대하지 않는 가구의 99㎡보다 넓다.

임대 가구의 연평균 가처분소득은 52,015유로이며, 임대하지 않는 가구는 47,129유로다. 이 수치만으로 Airbnb 활동이 소득 격차를 전부 설명한다고 볼 수는 없다. 다만 더 크고 비싼 주택을 수익화할 수 있는 소유자가 명백한 자산상의 우위를 안고 출발한다는 점은 보여준다.

따라서 진짜 경계선은 단순히 “소규모 소유자”와 “전문 사업자” 사이에만 있지 않다. 매력적이고 넓으며 입지가 좋은 부동산을 가진 사람과, 1박 가격을 올릴 여지가 적은 주택을 가진 사람 사이에도 존재한다.

도시를 정직하게 비교하기: 실제로 아는 것

지역 관찰된 소득 확인된 투자액 실제 수익성 계산 가능 여부 내릴 수 있는 결론
라로셸 부유한 가구는 1박당 최대 50€ 더 받음. 임대 가구의 평균 가처분소득은 52,015€, 비임대 가구는 47,129€ 자료 없음 아니요. 구매 가격, 비용, 임대한 숙박일 수가 없기 때문 더 큰 주택과 더 부유한 가구가 1박당 더 많은 가치를 가져간다
마요르카 소유자 유형별 수치화된 분배 자료 없음 자료 없음 아니요 지역 갈등은 관광과 주거의 비중을 둘러싼 것이며, 측정된 개인 수익률에 관한 것이 아니다
프랑스 주요 대도시권 파리, 리옹, 마르세유 등과 비교할 수 있는 자료가 여기에는 없음 자료 없음 아니요 동질적인 자료 없이는 신뢰할 만한 순위를 만들 수 없다

이 표가 답답하게 느껴질 수 있지만, 매출, 가구소득, 부동산 수익성을 혼동하는 흔한 오류를 피하게 해준다. 라로셸에서는 임대인의 일부 사회적·부동산적 특성과 1박 가격 차이를 알고 있다. 하지만 부동산 취득 비용, 가동률, 관리비, 공사비, 실제 세금 부담은 알 수 없다. 따라서 수익률을 발표하는 것은 오해를 불러일으킬 수 있다.

마요르카: 거센 반발은 있지만 승자의 회계는 없다

2026년 7월 26일 팔마에서 Menys Turisme, Més Vida 플랫폼이 주최한 시위에는 경찰 추산 약 25,000명, 주최 측 추산 70,000명이 모였다. 관광 임대 제한, 항공 좌석 수 축소, 관광에 대한 경제적 의존 탈피 등이 주요 요구였다. 경찰과의 충돌과 부상자도 보고됐다.

이 시위는 사회 전체가 느끼는 비용이 매우 크다는 점을 보여주지만, 수입 가운데 얼마가 소규모 소유자, 다주택 소유자, 플랫폼에 돌아가는지는 알려주지 않는다. 마요르카 사례가 보여주는 것은 토지 이용을 둘러싼 위기이지 관광 아파트의 수익률이 아니다.

라로셸 시는 단기 임대가 급증하자 이를 강하게 제한했다. 그러나 일반 임대 시장에서 빠져나간 주택 수나 임대료에 미친 영향을 측정한 자료는 없다. 지역적 영향은 눈에 보이지만 정확한 수치로 나타낼 수는 없다.

소규모 소유자, 다주택 소유자, 플랫폼: 누가 가치를 가져가는가?

현재 자료로는 이 세 집단 사이에 각각의 유로가 어떻게 배분되는지 정확히 알 수 없다. 라로셸 자료로 확인되는 것은 부유한 가구가 반드시 더 많이 임대하는 것은 아니지만 더 큰 부동산을 보유하고 더 높은 가격을 받을 수 있다는 점뿐이다. 전문 다주택 소유자의 비중이나 플랫폼이 가져가는 몫을 측정할 자료는 없다.

1박 가격이 높다고 이익도 높은 것은 아니다. 매력적인 총수입을 보이는 주택도 많은 비용을 소모할 수 있다. 반대로 이미 자신의 주거지를 소유한 비정기 임대인은 추가 자본을 거의 들이지 않을 수도 있지만, 청소, 유지보수, 공과금, 공실 기간, 관리 시간은 부담해야 한다.

시작하기 전에 수익성을 계산하는 방법

1. 현실적인 총수입을 계산한다

실제로 받을 수 있는 평균 가격을 사용하고, 임대할 수 있다고 예상하는 숙박일 수를 곱한다. 특별한 주말에 확인된 최고 가격을 기준으로 삼지 않는다. 최소한 보수적 시나리오, 기준 시나리오, 낙관적 시나리오를 만든다.

연간 총수입 = 1박 평균 가격 × 실제 임대한 숙박일 수.

2. 활동과 관련된 모든 비용을 뺀다

  • 중개업체가 부과하는 수수료;
  • 청소, 침구, 공과금, 소모품;
  • 보험, 유지보수, 수리, 가구 교체;
  • 회수할 수 없는 공동관리비와 예약이 없는 기간;
  • 관리 시간 또는 대행 서비스 비용;
  • 개인 상황에 적용되는 세금과 부담금.

가구가 갖춰진 임대의 소득은 가구가 없는 임대의 부동산 소득과 다른 별도의 세금 범주에 속한다. 따라서 플랫폼이 지급한 금액만 보고 계산할 것이 아니라, 자신에게 적용되는 신고 제도를 확인한 뒤 계산해야 한다.

3. 이익을 실제 투입한 돈과 비교한다

수익성은 투자한 금액에 비해 얼마나 많은 이익을 만들어내는지를 측정한다. 구매 가격, 취득 비용, 공사비, 가구 구입비, 사업 시작에 필요한 기타 비용을 모두 합산한다.

순수익률 = 비용 차감 후 연간 이익 ÷ 실제 투입 금액 × 100.

4. 일반 임대와 비교한다

장기 임대의 연간 임대료, 공실 기간, 회수할 수 없는 비용, 유지보수, 세금을 넣어 똑같이 계산한다. 단기 임대는 관리 시간과 변동 위험까지 반영했을 때 순이익이 일반 임대보다 실제로 높을 때만 우위에 있다.

5. 손익분기점을 찾는다

손익분기점은 비용을 충당하는 데 필요한 최소 매출이다. 관광 임대의 경우 돈을 벌기 시작하기 전에 몇 박을 판매해야 하는지 계산해야 한다.

최소 숙박일 수 = 충당해야 할 연간 비용 ÷ 1박 평균 순마진.

이 공식은 전국 평균 수익률을 약속하는 말보다 유용하다. 자신의 가격, 주택, 비용, 규제를 바탕으로 프로젝트를 지역적 결정으로 바꿔준다.

결론: 더 좋은 자산을 가진 사람이 더 쉽게 벌지만 자동으로 그렇지는 않다

라로셸에서 확인되는 우위는 더 큰 주택을 갖고 더 높은 가격을 받을 수 있는 가구에 돌아간다. 마요르카의 대규모 시위는 관광 임대가 주거 문제이자 사회적 선택의 문제이기도 하다는 점을 보여준다. 프랑스 주요 대도시권은 소득, 투자, 비용에 관한 비교 가능한 자료가 없으면 신뢰할 만한 순위를 만들 수 없다.

따라서 올바른 질문은 “Airbnb로 얼마를 버는가?”가 아니라 “모든 비용을 제외한 뒤 투입 자본에 비해, 그리고 일반 임대와 비교해 내게 얼마가 남는가?”이다. 보수적인 가정으로 이 계산표를 채우기 전까지 표시된 수입은 수익성이 아니다. 잠재적 매출일 뿐이다.