Airbnb y el alquiler de corta duración suelen presentarse con promesas muy sencillas: bastarían unas cuantas noches bien tarifadas para superar ampliamente a un alquiler convencional. Las cifras disponibles cuentan una historia más matizada. En La Rochelle, un estudio basado en datos fiscales, catastrales y de la tasa turística muestra que los hogares más acomodados no alquilan necesariamente con mayor frecuencia, pero sí consiguen cobrar más.

Para saber quién gana dinero con Airbnb y el alquiler de corta duración, hay que separar tres preguntas: quién posee las viviendas mejor valoradas, quién cobra los ingresos brutos y quién conserva un beneficio después de los gastos. Sin embargo, los datos públicos disponibles no permiten responder hoy con la misma precisión para La Rochelle, Mallorca y las grandes áreas metropolitanas francesas. Esta carencia no impide extraer conclusiones útiles, siempre que no se fabriquen comparaciones falsas.

La Rochelle: los más favorecidos no alquilan más, sino más caro

La Rochelle ofrece el caso más sólido. Una investigación comparó 606 casas anunciadas en Airbnb con más de 20.000 casas no alquiladas. El estudio cruza los ingresos de la tasa turística de 2022, el catastro y los datos fiscales de los hogares disponibles en el entorno seguro del CASD.

El resultado más interesante no es un dominio numérico de los hogares acomodados. No recurren a Airbnb con más frecuencia que los demás. Su ventaja procede sobre todo del valor del inmueble ofrecido: pueden cobrar hasta 50 euros más por noche. Las casas de los hogares arrendadores alcanzan una media de 111 m², frente a 99 m² entre quienes no alquilan.

La renta disponible anual media de los hogares arrendadores asciende a 52.015 euros, frente a 47.129 euros en los hogares que no alquilan. Estas cifras no prueban que la actividad de Airbnb explique por sí sola la diferencia de ingresos. Sí muestran, en cambio, que los propietarios capaces de monetizar una vivienda más grande y más cara parten con una ventaja patrimonial evidente.

La verdadera línea divisoria no se sitúa, por tanto, solo entre «pequeño propietario» y «profesional». También separa a quienes poseen un inmueble atractivo, espacioso y bien ubicado de aquellos cuya vivienda ofrece menos margen para aumentar el precio por noche.

La comparación honesta entre ciudades: lo que realmente sabemos

Zona Ingresos observados Inversión conocida Rentabilidad real calculable Qué se puede concluir
La Rochelle Hasta 50 € más por noche para los hogares acomodados; renta disponible media de 52.015 € entre los arrendadores y 47.129 € entre quienes no alquilan No documentada No, por falta de precios de compra, gastos y número de noches alquiladas Las viviendas más grandes y los hogares con más recursos captan más valor por noche
Mallorca No existe un reparto cuantificado por tipo de propietario No documentada No El conflicto local gira en torno al papel del turismo y la vivienda, no a un rendimiento individual medido
Grandes áreas metropolitanas francesas No hay aquí datos comparables para París, Lyon, Marsella u otras ciudades No documentada No Es imposible establecer una clasificación seria sin datos homogéneos

Esta tabla puede resultar frustrante, pero evita un error frecuente: confundir facturación, renta del hogar y rentabilidad inmobiliaria. En La Rochelle conocemos características sociales e inmobiliarias de los arrendadores, además de una diferencia de precio por noche. No conocemos el coste de adquisición de los inmuebles, su tasa de ocupación, sus gastos de gestión, las obras realizadas ni su fiscalidad real. Por tanto, sería engañoso anunciar una tasa de rendimiento.

Mallorca: una fuerte contestación, pero ninguna contabilidad de los ganadores

En Palma, el 26 de julio de 2026, una manifestación organizada por la plataforma Menys Turisme, Més Vida reunió a unas 25.000 personas según la policía y 70.000 según los organizadores. Las reivindicaciones incluían limitar los alquileres turísticos, reducir el número de plazas aéreas y salir de la dependencia económica del turismo. También se informó de enfrentamientos con las fuerzas del orden y de personas heridas.

Esta movilización revela un coste colectivo percibido con gran intensidad, pero no indica qué proporción de los ingresos corresponde a pequeños propietarios, multipropietarios o plataformas. El caso de Mallorca documenta una crisis de uso del territorio, no el rendimiento de un apartamento turístico.

En La Rochelle, el ayuntamiento ha restringido con fuerza el alquiler de corta duración ante su expansión. Sin embargo, ninguna cifra disponible mide las viviendas retiradas del alquiler convencional ni el efecto sobre los precios de los alquileres. El impacto local es visible, pero no puede cuantificarse con precisión.

Pequeños propietarios, multipropietarios y plataformas: ¿quién capta el valor?

Con las cifras disponibles, es imposible repartir con precisión cada euro entre estos tres grupos. La Rochelle solo permite establecer que los hogares acomodados no son necesariamente más numerosos entre los arrendadores, pero disponen de inmuebles más grandes y pueden aplicar precios superiores. Nada permite medir aquí el peso de los multipropietarios profesionales ni la parte retenida por las plataformas.

Un precio elevado por noche no garantiza un beneficio elevado. Una vivienda puede mostrar unos ingresos brutos atractivos y, al mismo tiempo, absorber muchos gastos. A la inversa, un propietario ocasional que ya posea su residencia puede tener que aportar poco capital adicional, pero deberá asumir limpieza, mantenimiento, consumos, periodos vacíos y tiempo de gestión.

Cómo calcular tu rentabilidad antes de empezar

1. Calcula unos ingresos brutos realistas

Utiliza el precio medio que realmente puedas cobrar y multiplícalo por el número de noches que crees poder alquilar. No partas del mejor precio observado durante un fin de semana excepcional. Construye al menos un escenario prudente, uno central y uno favorable.

Ingresos brutos anuales = precio medio por noche × noches efectivamente alquiladas.

2. Resta todos los gastos vinculados a la actividad

  • comisiones cobradas por los intermediarios;
  • limpieza, ropa de cama, consumos y pequeños suministros;
  • seguro, mantenimiento, reparaciones y renovación del mobiliario;
  • gastos de comunidad no recuperables y periodos sin reservas;
  • tiempo de gestión o coste de un servicio de conserjería;
  • impuestos y cotizaciones aplicables a tu situación.

Los ingresos de un alquiler amueblado pertenecen a una categoría fiscal específica, distinta de los rendimientos inmobiliarios de un alquiler sin muebles. Por tanto, el cálculo debe realizarse tras comprobar tu régimen de declaración, y no basándose únicamente en el importe abonado por la plataforma.

3. Relaciona el beneficio con el dinero realmente movilizado

La rentabilidad mide la capacidad de una inversión para producir beneficio en relación con las cantidades comprometidas. Suma el precio de compra, los gastos de adquisición, las obras, el mobiliario y los demás desembolsos necesarios para poner en marcha la actividad.

Rentabilidad neta = beneficio anual después de gastos ÷ cantidades movilizadas × 100.

4. Compárala con un alquiler convencional

Repite exactamente el mismo cálculo con el alquiler anual de una vivienda de larga duración, sus periodos de desocupación, sus gastos no recuperables, su mantenimiento y su fiscalidad. La corta duración solo gana si su beneficio neto supera realmente al del alquiler convencional una vez incluidos el tiempo de gestión y el riesgo de variación.

5. Encuentra tu punto de equilibrio

El punto de equilibrio corresponde a la facturación mínima necesaria para cubrir los gastos. En un alquiler turístico, pregúntate cuántas noches deben venderse antes de empezar a ganar dinero.

Noches mínimas = gastos anuales que deben cubrirse ÷ margen neto medio por noche.

Esta fórmula es más útil que una promesa de rendimiento nacional. Convierte tu proyecto en una decisión local, basada en tu precio, tu vivienda, tus gastos y tu normativa.

Conclusión: quienes están mejor equipados ganan con más facilidad, no automáticamente

En La Rochelle, la ventaja observable corresponde a los hogares que disponen de viviendas más grandes y pueden cobrar más. En Mallorca, la magnitud de la movilización muestra que el alquiler turístico también es una cuestión de vivienda y de elección colectiva. Para las grandes áreas metropolitanas francesas no puede elaborarse una clasificación seria sin datos comparables sobre ingresos, inversiones y gastos.

La pregunta correcta no es «¿cuánto genera Airbnb?», sino «¿cuánto me quedará después de todos los gastos, para el capital comprometido, en comparación con un alquiler convencional?». Mientras esa hoja de cálculo no se complete con hipótesis prudentes, los ingresos mostrados no son rentabilidad: solo son una facturación potencial.