Airbnb e gli affitti brevi sono spesso accompagnati da promesse molto semplici: basterebbero poche notti a una buona tariffa per superare ampiamente un affitto tradizionale. I dati disponibili raccontano una storia più sfumata. A La Rochelle, uno studio basato su dati fiscali, catastali e relativi alla tassa di soggiorno mostra che le famiglie più benestanti non affittano necessariamente più spesso, ma riescono a chiedere prezzi più alti.

Per capire chi guadagna con Airbnb e gli affitti brevi, bisogna separare tre domande: chi possiede gli alloggi più valorizzati, chi incassa il ricavo lordo e chi conserva ancora un utile dopo le spese. Tuttavia, i dati pubblici oggi disponibili non consentono di rispondere con la stessa precisione per La Rochelle, Maiorca e le grandi aree metropolitane francesi. Questa lacuna non impedisce di trarre conclusioni utili, purché non si costruiscano falsi confronti.

La Rochelle: i più avvantaggiati non affittano di più, ma a prezzi più alti

La Rochelle offre il caso più solido. Una ricerca ha confrontato 606 case proposte su Airbnb con oltre 20.000 case non affittate. Il lavoro incrocia gli introiti della tassa di soggiorno del 2022, i dati catastali e i dati fiscali delle famiglie accessibili nell’ambiente sicuro del CASD.

Il risultato più interessante non è una predominanza numerica delle famiglie benestanti. Non ricorrono ad Airbnb più frequentemente delle altre. Il loro vantaggio deriva soprattutto dal valore dell’immobile offerto: possono chiedere fino a 50 euro in più a notte. Le case delle famiglie che affittano hanno una superficie media di 111 m², contro 99 m² per quelle che non affittano.

Il reddito disponibile annuo medio delle famiglie locatrici ammonta a 52.015 euro, contro 47.129 euro per le famiglie che non affittano. Queste cifre non dimostrano che l’attività su Airbnb spieghi da sola la differenza di reddito. Mostrano però che i proprietari in grado di monetizzare un alloggio più grande e più costoso partono con un evidente vantaggio patrimoniale.

La vera linea di demarcazione non passa quindi soltanto tra «piccolo proprietario» e «professionista». Separa anche chi possiede un immobile attraente, spazioso e ben posizionato da chi dispone di un alloggio con meno margine per aumentare il prezzo per notte.

Il confronto onesto tra città: ciò che sappiamo davvero

Zona Redditi osservati Investimento noto Redditività reale calcolabile Conclusione possibile
La Rochelle Fino a 50 € in più a notte per le famiglie benestanti; reddito disponibile medio di 52.015 € tra chi affitta e di 47.129 € tra chi non affitta Non documentato No, per mancanza di prezzi di acquisto, spese e numero di notti affittate Gli alloggi più grandi e le famiglie più dotate catturano più valore per notte
Maiorca Nessuna ripartizione numerica per tipo di proprietario Non documentato No Il conflitto locale riguarda il ruolo del turismo e dell’abitazione, non un rendimento individuale misurato
Grandi aree metropolitane francesi Non sono disponibili qui dati comparabili per Parigi, Lione, Marsiglia o altre città Non documentato No Impossibile stabilire una classifica seria senza dati omogenei

Questa tabella può sembrare frustrante, ma evita un errore frequente: confondere fatturato, reddito familiare e redditività immobiliare. A La Rochelle conosciamo alcune caratteristiche sociali e immobiliari dei locatori, oltre a una differenza di prezzo per notte. Non conosciamo il costo di acquisto degli immobili, il loro tasso di occupazione, le spese di gestione, i lavori effettuati o la fiscalità reale. Sarebbe quindi fuorviante annunciare un tasso di rendimento.

Maiorca: forte protesta, ma nessuna contabilità dei vincitori

A Palma, il 26 luglio 2026, una manifestazione organizzata dalla piattaforma Menys Turisme, Més Vida ha riunito circa 25.000 persone secondo la polizia e 70.000 secondo gli organizzatori. Le richieste comprendevano in particolare un limite agli affitti turistici, una riduzione dei posti aerei e l’uscita dalla dipendenza economica dal turismo. Sono stati inoltre segnalati scontri con le forze dell’ordine e feriti.

Questa mobilitazione rivela un costo collettivo fortemente percepito, senza indicare quale quota dei ricavi vada ai piccoli proprietari, ai multiproprietari o alle piattaforme. Il caso di Maiorca documenta una crisi nell’uso del territorio, non il rendimento di un appartamento turistico.

A La Rochelle, il comune ha fortemente limitato gli affitti brevi di fronte alla loro espansione. Nessun dato disponibile misura però il numero di alloggi sottratti alla locazione tradizionale né l’effetto sui canoni. L’impatto locale è quindi visibile, ma non quantificabile con precisione.

Piccoli proprietari, multiproprietari, piattaforme: chi cattura il valore?

Con i dati disponibili, è impossibile ripartire con precisione ogni euro tra questi tre gruppi. La Rochelle consente soltanto di stabilire che le famiglie benestanti non sono necessariamente più numerose tra chi affitta, ma dispongono di immobili più grandi e possono applicare prezzi superiori. Nulla permette qui di misurare il peso dei multiproprietari professionali né la quota trattenuta dalle piattaforme.

Un prezzo elevato per notte non garantisce un utile elevato. Un alloggio può mostrare ricavi lordi allettanti e assorbire al tempo stesso molte spese. Al contrario, un proprietario occasionale che possiede già la propria abitazione può dover impegnare poco capitale aggiuntivo, ma sostenere costi per pulizie, manutenzione, consumi, periodi vuoti e tempo di gestione.

Come calcolare la redditività prima di iniziare

1. Calcola un ricavo lordo realistico

Usa il prezzo medio che puoi realmente incassare e moltiplicalo per il numero di notti che pensi di poter affittare. Non partire dalla tariffa migliore osservata durante un fine settimana eccezionale. Costruisci almeno uno scenario prudente, uno centrale e uno favorevole.

Ricavo lordo annuo = prezzo medio per notte × notti effettivamente affittate.

2. Sottrai tutte le spese legate all’attività

  • commissioni trattenute dagli intermediari;
  • pulizie, biancheria, consumi e piccole forniture;
  • assicurazione, manutenzione, riparazioni e rinnovo degli arredi;
  • spese condominiali non recuperabili e periodi senza prenotazioni;
  • tempo di gestione o costo di un servizio di concierge;
  • imposte e contributi applicabili alla tua situazione.

I redditi di una locazione ammobiliata rientrano in una categoria fiscale specifica, distinta dai redditi immobiliari di una locazione non ammobiliata. Il calcolo deve quindi essere effettuato dopo aver verificato il proprio regime dichiarativo, e non basandosi soltanto sull’importo versato dalla piattaforma.

3. Rapportare l’utile al denaro realmente impiegato

La redditività misura la capacità di un investimento di produrre un utile rispetto alle somme impegnate. Somma il prezzo di acquisto, i costi legati all’acquisizione, i lavori, l’arredamento e le altre spese necessarie per avviare l’attività.

Redditività netta = utile annuo dopo le spese ÷ somme impiegate × 100.

4. Confronta con un affitto tradizionale

Ripeti esattamente lo stesso calcolo usando il canone annuo di una locazione a lungo termine, i periodi di sfitto, le spese non recuperabili, la manutenzione e la fiscalità. L’affitto breve conviene soltanto se il suo utile netto supera davvero quello della locazione tradizionale, una volta integrati il tempo di gestione e il rischio di variazione.

5. Individua il punto di pareggio

Il punto di pareggio corrisponde al fatturato minimo necessario per coprire le spese. Per una locazione turistica, chiediti quante notti devono essere vendute prima di iniziare a guadagnare.

Notti minime = spese annue da coprire ÷ margine netto medio per notte.

Questa formula è più utile di una promessa di rendimento nazionale. Trasforma il tuo progetto in una decisione locale, basata sul tuo prezzo, sul tuo alloggio, sulle tue spese e sulla normativa applicabile.

Conclusione: chi è meglio attrezzato guadagna più facilmente, ma non automaticamente

A La Rochelle, il vantaggio osservabile va alle famiglie che dispongono di alloggi più grandi e possono chiedere prezzi superiori. A Maiorca, l’ampiezza della mobilitazione mostra che gli affitti turistici sono anche una questione abitativa e di scelta collettiva. Per le grandi aree metropolitane francesi non è possibile produrre una classifica seria senza dati comparabili su redditi, investimenti e spese.

La domanda giusta non è quindi «quanto rende Airbnb?», ma «quanto mi resterà dopo tutte le spese, rispetto al capitale impiegato e in confronto a un affitto tradizionale?». Finché questo prospetto non viene compilato con ipotesi prudenti, il ricavo visualizzato non è redditività: è soltanto un fatturato potenziale.