Airbnb与短期出租经常伴随着非常简单的宣传：只要以不错的价格出租几个晚上，收入就能远远超过传统长租。然而，现有数据展现的是更复杂的情况。在拉罗谢尔，一项基于税务、地籍和住宿税数据的研究显示，最富裕的家庭未必更频繁地出租房屋，但他们确实能够收取更高的价格。

要判断谁从Airbnb与短期出租中赚钱，必须区分三个问题：谁拥有价值最高的住房，谁获得总收入，以及扣除各项成本后谁还能保留利润。然而，目前公开数据无法以同等精度回答拉罗谢尔、马略卡岛和法国主要大都市区的情况。只要不人为制造虚假比较，这一缺口并不妨碍我们得出有用结论。

拉罗谢尔：条件更好的家庭并非出租更多，而是价格更高

拉罗谢尔提供了最可靠的案例。一项研究将Airbnb上发布的606栋住宅与超过2万栋未出租住宅进行了比较。研究结合了2022年的住宿税收入、地籍数据，以及CASD安全环境中可用的家庭税务数据。

最有意思的结果并不是富裕家庭在数量上占主导。他们使用Airbnb的频率并不高于其他家庭。他们的优势主要来自所提供房产的价值：每晚可以多收取最高50欧元。出租家庭的住宅平均面积为111平方米，未出租家庭则为99平方米。

出租家庭的年均可支配收入为52,015欧元，未出租家庭则为47,129欧元。这些数字不能证明收入差距完全由Airbnb活动造成。但它们确实说明，能够将更大、更昂贵的住房变现的业主，一开始就拥有明显的资产优势。

因此，真正的分界线并不只是“小业主”和“专业经营者”之间的区别。它也存在于拥有吸引力强、空间宽敞、位置优越房产的人，与住房缺乏提高每晚价格空间的人之间。

诚实比较不同城市：我们真正知道什么

地区 观察到的收入 已知投资额 能否计算真实收益率 可以得出的结论
拉罗谢尔 富裕家庭每晚最多多收50€；出租家庭平均可支配收入为52,015€，未出租家庭为47,129€ 无资料 不能，因为缺少购买价格、费用和实际出租夜数 住房更大、资产条件更好的家庭每晚获取的价值更多
马略卡岛 没有按业主类型划分的量化数据 无资料 不能 当地冲突关注旅游和住房的地位，而非经测算的个人收益率
法国主要大都市区 这里没有巴黎、里昂、马赛或其他城市的可比数据 无资料 不能 没有统一数据，就无法建立严谨排名

这张表可能令人失望，但它避免了一个常见错误：把营业额、家庭收入和房地产收益率混为一谈。在拉罗谢尔，我们知道出租者的一些社会和房产特征，也知道每晚价格差异。但我们不知道房产取得成本、入住率、管理费、装修费用或实际税负。因此，直接公布收益率会造成误导。

马略卡岛：抗议强烈，却没有“赢家账本”

2026年7月26日，平台Menys Turisme, Més Vida在帕尔马组织了一场示威，警方称约有25,000人参加，组织者称有70,000人参加。诉求包括限制旅游短租、减少航空座位数量，以及摆脱经济对旅游业的依赖。现场还出现了与执法人员的冲突，并有人员受伤。

这场动员表明，社会对集体成本的感受十分强烈，但并未说明收入中有多少归小业主、多套房业主或平台所有。马略卡岛的案例记录的是土地使用危机，而不是某套旅游公寓的投资回报。

在拉罗谢尔，市政府因短租快速扩张而大幅收紧了限制。不过，目前没有数据衡量有多少住房退出了传统长租市场，也没有数据准确显示对租金的影响。因此，当地影响清晰可见，却无法精确量化。

小业主、多套房业主、平台：谁获得价值？

利用现有数据，无法准确划分每一欧元在这三个群体之间如何分配。拉罗谢尔只能说明，富裕家庭未必更经常出租，但他们拥有更大的房产，也能收取更高的价格。现有信息无法衡量专业多套房业主的比重，也无法知道平台保留了多少收入。

较高的每晚价格并不保证较高利润。一套住房可能显示出诱人的总收入，同时吞噬大量费用。反过来，已经拥有自住房的偶尔出租者也许不需要投入太多额外资本，但仍需承担清洁、维护、水电消耗、空置期以及管理时间。

开始之前，如何计算自己的收益率

1. 计算现实的总收入

使用你实际能够收到的平均价格，再乘以你认为能够出租的夜数。不要以某个特殊周末出现的最高价格为起点。至少建立一个谨慎情景、一个基准情景和一个乐观情景。

年度总收入 = 每晚平均价格 × 实际出租夜数。

2. 扣除与经营有关的全部费用

  • 中介收取的费用；
  • 清洁、床品、水电消耗和小额用品；
  • 保险、维护、修理和家具更新；
  • 无法向租客收回的物业费用以及无预订期间；
  • 管理时间或托管服务成本；
  • 适用于个人情况的税款和缴费。

带家具出租所得属于一种特定税务类别，与空置住宅出租产生的房产收入不同。因此，必须在确认适用的申报制度后再计算，而不能只根据平台支付的金额进行判断。

3. 将利润与实际投入资金相比

收益率衡量的是一项投资相对于投入资金产生利润的能力。需要把购买价格、购置相关费用、装修、家具以及启动所需的其他支出全部加总。

净收益率 = 扣除费用后的年度利润 ÷ 实际投入资金 × 100。

4. 与传统长租比较

使用长租的年度租金、空置期、无法收回的费用、维护成本和税费，进行完全相同的计算。只有在计入管理时间和波动风险后，短租的净利润确实高于传统长租，它才算更有利。

5. 找到盈亏平衡点

盈亏平衡点是覆盖成本所需的最低营业额。对于旅游短租，应计算在开始赚钱之前必须售出多少个住宿夜。

最低出租夜数 = 需要覆盖的年度费用 ÷ 每晚平均净利润。

这个公式比全国统一收益率的承诺更有用。它会把你的项目转化为一项本地决策，依据的是你的价格、住房、费用和当地规定。

结论：条件更好的人更容易赚钱，但并非自动赚钱

在拉罗谢尔，可以观察到的优势属于拥有更大住房、能够收取更高价格的家庭。在马略卡岛，大规模抗议说明旅游短租同时也是住房问题和集体选择问题。对于法国主要大都市区，如果没有关于收入、投资和费用的可比数据，就无法给出严谨排名。

因此，正确的问题不是“Airbnb能赚多少钱？”，而是“扣除所有费用后，相对于投入资本，并与传统长租相比，我还能剩下多少？”只要这张计算表还没有用谨慎假设填写完整，显示出来的收入就不是收益率，而只是潜在营业额。