Airbnb og korttidsutleie blir ofte solgt inn med svært enkle løfter: Noen få netter til en god pris skal være nok til å tjene langt mer enn med vanlig utleie. Tallene som finnes, forteller en mer nyansert historie. I La Rochelle viser en studie basert på skatte-, eiendomsregister- og turistskattedata at de mest velstående husholdningene ikke nødvendigvis leier ut oftere, men at de klarer å ta høyere priser.

For å vite hvem som tjener penger på Airbnb og korttidsutleie, må tre spørsmål skilles fra hverandre: Hvem eier boligene med høyest verdi, hvem mottar bruttoinntektene, og hvem sitter igjen med overskudd etter kostnadene? De offentlige dataene som finnes i dag, gir ikke like presise svar for La Rochelle, Mallorca og de store franske storbyområdene. Det hindrer ikke nyttige konklusjoner, så lenge man unngår å lage falske sammenligninger.

La Rochelle: De mest velstående leier ikke ut oftere, men dyrere

La Rochelle gir det mest solide eksempelet. En undersøkelse sammenlignet 606 hus annonsert på Airbnb med mer enn 20 000 hus som ikke ble leid ut. Arbeidet koblet sammen inntekter fra turistskatten i 2022, eiendomsregisteret og skattedata for husholdninger som var tilgjengelige i CASDs sikre miljø.

Det mest interessante resultatet er ikke at velstående husholdninger dominerer i antall. De bruker ikke Airbnb oftere enn andre. Fordelen deres kommer først og fremst fra verdien på boligen de tilbyr: De kan kreve opptil 50 euro mer per natt. Boligene til husholdningene som leier ut, er i gjennomsnitt 111 m², mot 99 m² hos dem som ikke leier ut.

Gjennomsnittlig årlig disponibel inntekt for husholdninger som leier ut, er 52 015 euro, mot 47 129 euro for husholdninger som ikke leier ut. Tallene beviser ikke at Airbnb-aktiviteten alene forklarer inntektsforskjellen. De viser likevel at eiere som kan tjene penger på en større og dyrere bolig, starter med en tydelig formuesfordel.

Den egentlige skillelinjen går derfor ikke bare mellom «liten utleier» og «profesjonell». Den går også mellom dem som eier en attraktiv, romslig og godt plassert bolig, og dem som har mindre mulighet til å øke prisen per natt.

En ærlig sammenligning av byer: Dette vet vi faktisk

Område Observerte inntekter Kjent investering Kan faktisk lønnsomhet beregnes? Hva kan vi konkludere med?
La Rochelle Opptil 50 € mer per natt for velstående husholdninger; gjennomsnittlig disponibel inntekt på 52 015 € blant utleiere og 47 129 € blant ikke-utleiere Ikke dokumentert Nei, fordi kjøpspris, kostnader og antall utleide netter mangler Større boliger og bedre stilte husholdninger henter ut mer verdi per natt
Mallorca Ingen tallfestet fordeling etter type eier Ikke dokumentert Nei Den lokale konflikten handler om turismens og boligenes plass, ikke om en målt individuell avkastning
Store franske storbyområder Ingen sammenlignbare data er tilgjengelige her for Paris, Lyon, Marseille eller andre byer Ikke dokumentert Nei Det er umulig å lage en seriøs rangering uten ensartede data

Tabellen kan virke frustrerende, men den unngår en vanlig feil: å blande sammen omsetning, husholdningsinntekt og avkastning på eiendom. I La Rochelle kjenner vi enkelte sosiale og eiendomsmessige kjennetegn ved utleierne, samt forskjellen i pris per natt. Vi kjenner ikke kjøpskostnaden, beleggsgraden, administrasjonsutgiftene, oppussingen eller den faktiske skatten. Det ville derfor være misvisende å oppgi en avkastningsprosent.

Mallorca: Sterk motstand, men ingen oversikt over hvem som vinner

I Palma 26. juli 2026 samlet en demonstrasjon organisert av plattformen Menys Turisme, Més Vida omtrent 25 000 mennesker ifølge politiet og 70 000 ifølge arrangørene. Kravene gjaldt blant annet begrensninger på turistutleie, færre flyseter og mindre økonomisk avhengighet av turisme. Det ble også meldt om sammenstøt med politiet og skadde personer.

Mobiliseringen viser at den kollektive kostnaden oppleves sterkt, men sier ikke hvor stor del av inntektene som går til små utleiere, eiere av flere boliger eller plattformene. Mallorca-eksempelet dokumenterer en konflikt om bruken av området, ikke avkastningen på en turistbolig.

I La Rochelle har kommunen strammet kraftig inn på korttidsutleie etter den sterke veksten. Ingen tilgjengelige tall viser imidlertid hvor mange boliger som er tatt ut av det vanlige leiemarkedet, eller hvilken effekt dette har hatt på leieprisene. Den lokale virkningen er dermed synlig, men kan ikke tallfestes presist.

Små utleiere, eiere av flere boliger og plattformer: Hvem tar verdien?

Med tallene som finnes, er det umulig å fordele hver euro nøyaktig mellom disse tre gruppene. La Rochelle viser bare at velstående husholdninger ikke nødvendigvis er flere blant utleierne, men at de har større boliger og kan ta høyere priser. Her finnes ingen data som måler betydningen av profesjonelle flerboligeiere eller andelen som plattformene beholder.

En høy pris per natt garanterer ikke et høyt overskudd. En bolig kan ha fristende bruttoinntekter samtidig som den påfører eieren store kostnader. Omvendt kan en tilfeldig utleier som allerede eier boligen sin, ha lite behov for ekstra kapital, men likevel måtte dekke rengjøring, vedlikehold, forbruk, perioder uten gjester og tid brukt på administrasjon.

Slik beregner du lønnsomheten før du begynner

1. Beregn realistisk bruttoinntekt

Bruk gjennomsnittsprisen du faktisk kan oppnå, og multipliser den med antallet netter du tror du kan leie ut. Ikke ta utgangspunkt i den beste prisen fra en ekstraordinær helg. Lag minst ett forsiktig scenario, ett hovedscenario og ett gunstig scenario.

Årlig bruttoinntekt = gjennomsnittlig pris per natt × faktisk antall utleide netter.

2. Trekk fra alle kostnader knyttet til aktiviteten

  • gebyrer som formidlere trekker;
  • rengjøring, sengetøy, forbruk og småartikler;
  • forsikring, vedlikehold, reparasjoner og utskifting av møbler;
  • ikke-refunderbare felleskostnader og perioder uten bestillinger;
  • tid brukt på administrasjon eller kostnaden ved en utleietjeneste;
  • skatter og avgifter som gjelder for din situasjon.

Inntekter fra møblert utleie tilhører en egen skattekategori, forskjellig fra eiendomsinntekter ved umøblert utleie. Beregningen må derfor gjøres etter at du har kontrollert hvilket rapporteringsregime som gjelder, og ikke bare ut fra beløpet plattformen betaler ut.

3. Sett overskuddet opp mot pengene som faktisk er investert

Lønnsomhet måler hvor godt en investering skaper overskudd i forhold til beløpene som er brukt. Legg sammen kjøpspris, kjøpskostnader, oppussing, møbler og andre utgifter som er nødvendige for å starte.

Netto lønnsomhet = årlig overskudd etter kostnader ÷ investerte beløp × 100.

4. Sammenlign med vanlig utleie

Gjør nøyaktig den samme beregningen med årsleien fra langtidsutleie, perioder uten leietaker, ikke-refunderbare kostnader, vedlikehold og skatt. Korttidsutleie er bare bedre hvis nettooverskuddet faktisk overstiger det vanlige utleie gir, etter at administrasjonstid og risiko for variasjoner er tatt med.

5. Finn nullpunktet

Nullpunktet er den minste omsetningen som trengs for å dekke kostnadene. For turistutleie bør du spørre hvor mange netter som må selges før du begynner å tjene penger.

Minste antall netter = årlige kostnader som skal dekkes ÷ gjennomsnittlig nettomargin per natt.

Denne formelen er mer nyttig enn et løfte om nasjonal avkastning. Den gjør prosjektet ditt til en lokal beslutning, basert på din pris, din bolig, dine kostnader og regelverket som gjelder.

Konklusjon: De best utstyrte tjener lettere, men ikke automatisk

I La Rochelle går den observerbare fordelen til husholdninger med større boliger som kan ta høyere priser. På Mallorca viser størrelsen på protesten at turistutleie også handler om boliger og kollektive valg. For de store franske storbyområdene kan ingen seriøs rangering lages uten sammenlignbare data om inntekter, investeringer og kostnader.

Det riktige spørsmålet er derfor ikke «hvor mye gir Airbnb?», men «hvor mye sitter jeg igjen med etter alle utgifter, i forhold til kapitalen jeg har bundet, sammenlignet med vanlig utleie?». Før dette regnearket er fylt ut med forsiktige antakelser, er inntekten som vises, ikke lønnsomhet. Den er bare potensiell omsetning.