Airbnb und Kurzzeitvermietung werden häufig mit einem sehr einfachen Versprechen beworben: Einige Nächte zu einem guten Preis würden ausreichen, um eine klassische Vermietung deutlich zu übertreffen. Die verfügbaren Zahlen erzählen jedoch eine differenziertere Geschichte. In La Rochelle zeigt eine Studie auf Grundlage von Steuer-, Kataster- und Beherbergungssteuerdaten, dass die wohlhabendsten Haushalte nicht unbedingt häufiger vermieten, aber höhere Preise erzielen können.

Um zu wissen, wer mit Airbnb und Kurzzeitvermietung Geld verdient, müssen drei Fragen getrennt betrachtet werden: Wer besitzt die am höchsten bewerteten Wohnungen, wer nimmt die Bruttoeinnahmen ein und wer behält nach Abzug der Kosten noch einen Gewinn? Die derzeit verfügbaren öffentlichen Daten beantworten diese Fragen für La Rochelle, Mallorca und die großen französischen Metropolregionen allerdings nicht mit derselben Genauigkeit. Diese Lücke verhindert nützliche Schlussfolgerungen nicht, sofern keine falschen Vergleiche konstruiert werden.

La Rochelle: Besser gestellte Haushalte vermieten nicht häufiger, aber teurer

La Rochelle liefert den belastbarsten Fall. Eine Untersuchung verglich 606 auf Airbnb angebotene Häuser mit mehr als 20.000 nicht vermieteten Häusern. Dabei wurden die Einnahmen aus der Beherbergungssteuer von 2022, Katasterdaten und Steuerdaten der Haushalte aus der gesicherten CASD-Umgebung miteinander verknüpft.

Das interessanteste Ergebnis besteht nicht in einer zahlenmäßigen Dominanz wohlhabender Haushalte. Sie nutzen Airbnb nicht häufiger als andere. Ihr Vorteil beruht vor allem auf dem Wert der angebotenen Immobilie: Sie können bis zu 50 Euro mehr pro Nacht verlangen. Die Häuser vermietender Haushalte sind im Durchschnitt 111 m² groß, gegenüber 99 m² bei nicht vermietenden Haushalten.

Das durchschnittliche verfügbare Jahreseinkommen vermietender Haushalte beträgt 52.015 Euro, gegenüber 47.129 Euro bei Haushalten, die nicht vermieten. Diese Zahlen beweisen nicht, dass allein die Airbnb-Tätigkeit den Einkommensunterschied erklärt. Sie zeigen jedoch, dass Eigentümer, die eine größere und teurere Immobilie monetarisieren können, mit einem deutlichen Vermögensvorteil starten.

Die eigentliche Trennlinie verläuft daher nicht nur zwischen „Kleineigentümer“ und „Profi“. Sie trennt auch diejenigen, die eine attraktive, geräumige und gut gelegene Immobilie besitzen, von denen, deren Unterkunft weniger Spielraum für eine Erhöhung des Übernachtungspreises bietet.

Der ehrliche Städtevergleich: Was wir wirklich wissen

Gebiet Beobachtete Einnahmen Bekannte Investition Tatsächliche Rentabilität berechenbar Mögliche Schlussfolgerung
La Rochelle Bis zu 50 € mehr pro Nacht für wohlhabende Haushalte; durchschnittliches verfügbares Einkommen von 52.015 € bei Vermietern und 47.129 € bei Nichtvermietern Nicht dokumentiert Nein, da Kaufpreise, Kosten und Zahl der vermieteten Nächte fehlen Größere Immobilien und besser gestellte Haushalte schöpfen pro Nacht mehr Wert ab
Mallorca Keine bezifferte Aufschlüsselung nach Eigentümertyp Nicht dokumentiert Nein Der lokale Konflikt betrifft die Rolle von Tourismus und Wohnen, nicht eine gemessene individuelle Rendite
Große französische Metropolregionen Hier liegen keine vergleichbaren Daten für Paris, Lyon, Marseille oder andere Städte vor Nicht dokumentiert Nein Ohne einheitliche Daten ist keine seriöse Rangliste möglich

Diese Tabelle mag frustrierend wirken, verhindert aber einen häufigen Fehler: Umsatz, Haushaltseinkommen und Immobilienrendite gleichzusetzen. Für La Rochelle kennen wir bestimmte soziale und immobilienbezogene Merkmale der Vermieter sowie einen Unterschied beim Preis pro Nacht. Nicht bekannt sind dagegen die Anschaffungskosten der Immobilien, ihre Auslastung, Verwaltungskosten, Arbeiten oder die tatsächliche steuerliche Belastung. Die Angabe einer Rendite wäre daher irreführend.

Mallorca: Starker Protest, aber keine Bilanz der Gewinner

Am 26. Juli 2026 versammelte eine von der Plattform Menys Turisme, Més Vida organisierte Demonstration in Palma etwa 25.000 Menschen nach Angaben der Polizei und 70.000 nach Angaben der Veranstalter. Gefordert wurden unter anderem eine Begrenzung touristischer Vermietungen, weniger Flugkapazitäten und ein Ausstieg aus der wirtschaftlichen Abhängigkeit vom Tourismus. Auch Zusammenstöße mit den Ordnungskräften und Verletzte wurden gemeldet.

Diese Mobilisierung macht deutlich, dass die kollektiven Kosten stark empfunden werden, sagt aber nichts darüber aus, welcher Anteil der Einnahmen an Kleineigentümer, Mehrfacheigentümer oder Plattformen geht. Der Fall Mallorca dokumentiert eine Krise der Flächennutzung, nicht die Rendite einer Ferienwohnung.

In La Rochelle hat die Stadtverwaltung die Kurzzeitvermietung angesichts ihres Wachstums stark eingeschränkt. Keine verfügbare Zahl misst jedoch, wie viele Wohnungen dem klassischen Mietmarkt entzogen wurden oder wie sich dies auf die Mieten auswirkte. Der lokale Einfluss ist somit sichtbar, aber nicht präzise quantifizierbar.

Kleineigentümer, Mehrfacheigentümer, Plattformen: Wer schöpft den Wert ab?

Mit den verfügbaren Zahlen lässt sich nicht genau bestimmen, wie jeder Euro auf diese drei Gruppen verteilt wird. La Rochelle zeigt lediglich, dass wohlhabende Haushalte nicht unbedingt häufiger vermieten, aber größere Immobilien besitzen und höhere Preise verlangen können. Weder das Gewicht professioneller Mehrfacheigentümer noch der von den Plattformen einbehaltene Anteil lässt sich hier messen.

Ein hoher Preis pro Nacht garantiert keinen hohen Gewinn. Eine Unterkunft kann attraktive Bruttoeinnahmen ausweisen und zugleich erhebliche Ausgaben verursachen. Umgekehrt muss ein gelegentlicher Vermieter, der seine Hauptwohnung bereits besitzt, möglicherweise nur wenig zusätzliches Kapital einsetzen, trägt aber dennoch Kosten für Reinigung, Instandhaltung, Verbrauch, Leerzeiten und Verwaltungsaufwand.

So berechnen Sie Ihre Rentabilität vor dem Start

1. Realistische Bruttoeinnahmen berechnen

Verwenden Sie den durchschnittlichen Preis, den Sie tatsächlich erzielen können, und multiplizieren Sie ihn mit der Zahl der Nächte, die Sie voraussichtlich vermieten können. Gehen Sie nicht vom besten Preis eines außergewöhnlichen Wochenendes aus. Erstellen Sie mindestens ein vorsichtiges, ein mittleres und ein günstiges Szenario.

Jährliche Bruttoeinnahmen = durchschnittlicher Preis pro Nacht × tatsächlich vermietete Nächte.

2. Alle mit der Tätigkeit verbundenen Kosten abziehen

  • Gebühren der Vermittler;
  • Reinigung, Wäsche, Verbrauch und kleine Verbrauchsmaterialien;
  • Versicherung, Instandhaltung, Reparaturen und Ersatz von Möbeln;
  • nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten und Zeiten ohne Buchung;
  • Verwaltungszeit oder Kosten eines Concierge-Dienstes;
  • für Ihre Situation geltende Steuern und Abgaben.

Einnahmen aus einer möblierten Vermietung fallen unter eine besondere Steuerkategorie, die sich von den Immobilieneinkünften einer unmöblierten Vermietung unterscheidet. Die Berechnung muss daher nach Prüfung Ihres Erklärungs- und Besteuerungsregimes erfolgen und darf sich nicht allein auf den von der Plattform ausgezahlten Betrag stützen.

3. Den Gewinn ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Geld setzen

Die Rentabilität misst die Fähigkeit einer Investition, im Verhältnis zu den eingesetzten Beträgen einen Gewinn zu erzielen. Addieren Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Arbeiten, Möblierung und alle weiteren für den Start notwendigen Ausgaben.

Nettorentabilität = Jahresgewinn nach Kosten ÷ eingesetzte Beträge × 100.

4. Mit einer klassischen Vermietung vergleichen

Führen Sie exakt dieselbe Berechnung mit der Jahresmiete einer Langzeitvermietung, ihren Leerstandszeiten, nicht umlagefähigen Kosten, ihrer Instandhaltung und Besteuerung durch. Die Kurzzeitvermietung gewinnt nur dann, wenn ihr Nettogewinn den der klassischen Vermietung tatsächlich übersteigt, nachdem Verwaltungszeit und Schwankungsrisiko berücksichtigt wurden.

5. Den Break-even-Punkt bestimmen

Der Break-even-Punkt entspricht dem Mindestumsatz, der zur Deckung der Kosten erforderlich ist. Fragen Sie sich bei einer Ferienvermietung, wie viele Nächte verkauft werden müssen, bevor Sie Geld verdienen.

Mindestzahl an Nächten = zu deckende Jahreskosten ÷ durchschnittliche Nettomarge pro Nacht.

Diese Formel ist nützlicher als ein Versprechen über eine landesweite Rendite. Sie macht aus Ihrem Projekt eine lokale Entscheidung – mit Ihrem Preis, Ihrer Immobilie, Ihren Kosten und den für Sie geltenden Vorschriften.

Fazit: Besser Ausgestattete verdienen leichter, aber nicht automatisch

In La Rochelle liegt der beobachtbare Vorteil bei Haushalten, die größere Immobilien besitzen und höhere Preise verlangen können. Auf Mallorca zeigt das Ausmaß des Protests, dass touristische Vermietung auch eine Wohnungsfrage und eine Frage kollektiver Entscheidungen ist. Für die großen französischen Metropolregionen lässt sich ohne vergleichbare Daten zu Einnahmen, Investitionen und Kosten keine seriöse Rangliste erstellen.

Die richtige Frage lautet daher nicht „Wie viel bringt Airbnb ein?“, sondern „Wie viel bleibt mir nach allen Ausgaben im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und im Vergleich zu einer klassischen Vermietung?“ Solange diese Kalkulation nicht mit vorsichtigen Annahmen ausgefüllt ist, sind die angezeigten Einnahmen keine Rentabilität, sondern lediglich ein potenzieller Umsatz.